Для владельцев недвижимости и земельных участков всегда актуальны вопросы оптимизации налоговых и арендных платежей, рассчитываемых от кадастровой стоимости.
Согласно ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ), все заинтересованные лица могут обжаловать в судебном порядке кадастровую стоимость объектов недвижимости и земельных участков, принадлежащих им. Для этого, руководствуясь ст. 22 Закона № 237-ФЗ, необходимо представить отчет об оценке.
Однако суды при рассмотрении дел об оспаривании кадастровой стоимости руководствуются позицией, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 (далее – Пленум ВС РФ), согласно которой, суд может назначить судебную оценочную экспертизу, которая покажет, соответствует ли представленный отчет требованиям законодательства об оценочной деятельности или нет, и, если он им не соответствует, какова рыночная стоимость спорных объектов.
Сложности для заказчика
Суды почти всегда назначают оценочные экспертизы, на основании которых и выносят решения об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной. Чаще всего судебные эксперты находят нарушения в таких отчетах и самостоятельно определяют рыночную стоимость. Как правило, это не связано с некомпетентностью оценщиков. Причина кроется в недостаточно четко сформулированных требованиях – четкого определения нет как в Законе № 135-ФЗ, так и в Федеральных стандартах оценки. При этом различные подходы, примененные оценщиками и экспертами при расчете рыночной стоимости, могут быть формально квалифицированы судом как нарушение требований законодательства об оценочной деятельности.
Владельцам же объектов недвижимости или земли обычно приходилось нести расходы как на подготовку отчетов, так и на судебную экспертизу, назначаемую судом.
По общему правилу, установленному законодательством, расходы на судебную оценочную экспертизу возмещаются стороне, которая выиграла судебный процесс. Если законом или договором предусмотрен претензионный либо другой обязательный досудебный порядок урегулирования спора, расходы, в том числе на подготовку отчета, признаются судебными издержками и подлежат возмещению, исходя из того, что у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд без несения таких издержек.
Но несмотря на это, суды почти никогда не возмещали правообладателям расходы на подготовку отчетов об оценке, объясняя это тем, что владельцы имущества реализовывали свое право по оспариванию кадастровой стоимости.
Так за проведение экспертизы, назначенную судом в Москве и Московской области, собственникам и арендаторам приходилось платить от 50 тыс. до 500 тыс. руб., а иногда и выше в зависимости от сложности объекта. Однако многие правообладатели не спешили спорить с установившемся порядком.
Угроза для оценщиков
В последнее время ситуация начала меняться. Верховный Суд Российской Федерации передал на новое рассмотрение в суд первой инстанции дело № А40-309169/18 по иску ОАО «Газпромтрубинвест» (далее – Общество) к ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг» (далее – Оценщик) о взыскании убытков за некачественный отчет. Заявленные требования были основаны на том, что документ не соответствовал требованиям законодательства об оценочной деятельности, хотя, согласно заключенному договору, Обществу должен был быть предоставлен отчет, соответствующий этим требованиям.
По мнению Общества, Оценщик не исполнил свои обязательства надлежащим образом и должен вернуть деньги за некачественный отчет. При этом, факт несоответствия отчета требованиям законодательства был подтвержден решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области (далее – Комиссия) и решением Костромского областного суда по делу об оспаривании кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков.
Несмотря на это, суды отказали в удовлетворении требований «Газпромтрубинвест», так как Общество не предоставило положительного заключения СРО оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. Также представители суда отметили, что Общество подписало акты об оказании услуг и не высказало замечаний к отчету. Факт признания отчета не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности судами во внимание принят не был.
С данной позицией не согласился ВС РФ. В Определении от 28 февраля 2020 г. № 305-ЭС19-21740 по делу № А40-309169/2018, в соответствии с которым данное дело было направлено на новое рассмотрение, суд указал следующее. Согласно условиям заключенного Обществом с оценщиком договора следует, что оценщик несет ответственность за качество отчета и убытки, возникшие при этом у заказчика, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества исполнителя и оценщика, подписавших отчет. Кроме того, ст. 24.6 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или
имущественный вред, причиненный из-за использования итоговой стоимости объекта оценки, подлежат возмещению в полном объеме. Возмещение происходит за счет имущества оценщика, причинившего своими действиями убытки или имущественный вред, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Принятие работ по акту приемки услуг также не является препятствием для обращения в суд о взыскании убытков (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).
Поскольку оказанные ответчиком услуги по договорам об оценке оплачены истцом, но результат (отчеты) не соответствует законодательству и не может быть использовано для задуманных целей, то Общество вправе в силу ст. 15, ст. 309, п. 1 ст. 393 ГК РФ требовать возмещения причиненных ему убытков.
Позиция ВС РФ всегда была определяющей для судов по данному вопросу, поэтому его решение по делу станет знаковым в данной категории.
Учитывая, что оспаривание кадастровой стоимости происходит часто, и в основном суды признают отчеты об оценке, подготовленные для этой цели, несоответствующими требованиям законодательства, то в случае удовлетворения требований, заявленных Обществом, у многих правообладателей появится шанс вернуть деньги за некачественно составленный отчет, а оценщикам придется массово возвращать заказчикам деньги. В итоге, учитывая масштабы указанных процессов, небольшие оценочные компании могут стать банкротами.
Остается надеяться, что с учетом позиции ВС РФ такие иски не станут массовыми, поскольку, если судебная практика сформируется в таком виде, за каждый выполненный отчет об оценке, подготовленный в течении последних трех лет (период срока исковой давности), можно будет потребовать деньги назад, что в перспективе изменит рынок оценочных услуг и сами подходы оценочных компаний к заключению договоров на оценку.
Для владельцев недвижимости и земельных участков всегда актуальны вопросы оптимизации налоговых и арендных платежей, рассчитываемых от кадастровой стоимости. Согласно ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ), все заинтересованные лица могут обжаловать в судебном порядке кадастровую стоимость объектов недвижимости и земельных участков, принадлежащих им. Для этого, руководствуясь ст. 22 Закона № 237-ФЗ, необходимо представить отчет об оценке. Однако суды при рассмотрении дел об оспаривании кадастровой стоимости руководствуются позицией, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 (далее – Пленум ВС РФ), согласно которой, суд может назначить судебную оценочную экспертизу, которая покажет, соответствует ли представленный отчет требованиям законодательства об оценочной деятельности или нет, и, если он им не соответствует, какова рыночная стоимость спорных объектов. Сложности для заказчика Суды почти всегда назначают оценочные экспертизы, на основании которых и выносят решения об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной. Чаще всего судебные эксперты находят нарушения в таких отчетах и самостоятельно определяют рыночную стоимость. Как правило, это не связано с некомпетентностью оценщиков. Причина кроется в недостаточно четко сформулированных требованиях – четкого определения нет как в Законе № 135-ФЗ, так и в Федеральных стандартах оценки. При этом различные подходы, примененные оценщиками и экспертами при расчете рыночной стоимости, могут быть формально квалифицированы судом как нарушение требований законодательства об оценочной деятельности. Владельцам же объектов недвижимости или земли обычно приходилось нести расходы как на подготовку отчетов, так и на судебную экспертизу, назначаемую судом. По общему правилу, установленному законодательством, расходы на судебную оценочную экспертизу возмещаются стороне, которая выиграла судебный процесс. Если законом или договором предусмотрен претензионный либо другой обязательный досудебный порядок урегулирования спора, расходы, в том числе на подготовку отчета, признаются судебными издержками и подлежат возмещению, исходя из того, что у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд без несения таких издержек. Но несмотря на это, суды почти никогда не возмещали правообладателям расходы на подготовку отчетов об оценке, объясняя это тем, что владельцы имущества реализовывали свое право по оспариванию кадастровой стоимости. Так за проведение экспертизы, назначенную судом в Москве и Московской области, собственникам и арендаторам приходилось платить от 50 тыс. до 500 тыс. руб., а иногда и выше в зависимости от сложности объекта. Однако многие правообладатели не спешили спорить с установившемся порядком. Угроза для оценщиков В последнее время ситуация начала меняться. Верховный Суд Российской Федерации передал на новое рассмотрение в суд первой инстанции дело № А40-309169/18 по иску ОАО «Газпромтрубинвест» (далее – Общество) к ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг» (далее – Оценщик) о взыскании убытков за некачественный отчет. Заявленные требования были основаны на том, что документ не соответствовал требованиям законодательства об оценочной деятельности, хотя, согласно заключенному договору, Обществу должен был быть предоставлен отчет, соответствующий этим требованиям. По мнению Общества, Оценщик не исполнил свои обязательства надлежащим образом и должен вернуть деньги за некачественный отчет. При этом, факт несоответствия отчета требованиям законодательства был подтвержден решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области (далее – Комиссия) и решением Костромского областного суда по делу об оспаривании кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков. Несмотря на это, суды отказали в удовлетворении требований «Газпромтрубинвест», так как Общество не предоставило положительного заключения СРО оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. Также представители суда отметили, что Общество подписало акты об оказании услуг и не высказало замечаний к отчету. Факт признания отчета не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности судами во внимание принят не был. С данной позицией не согласился ВС РФ. В Определении от 28 февраля 2020 г. № 305-ЭС19-21740 по делу № А40-309169/2018, в соответствии с которым данное дело было направлено на новое рассмотрение, суд указал следующее. Согласно условиям заключенного Обществом с оценщиком договора следует, что оценщик несет ответственность за качество отчета и убытки, возникшие при этом у заказчика, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества исполнителя и оценщика, подписавших отчет. Кроме того, ст. 24.6 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный из-за использования итоговой стоимости объекта оценки, подлежат возмещению в полном объеме. Возмещение происходит за счет имущества оценщика, причинившего своими действиями убытки или имущественный вред, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Принятие работ по акту приемки услуг также не является препятствием для обращения в суд о взыскании убытков (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). Поскольку оказанные ответчиком услуги по договорам об оценке оплачены истцом, но результат (отчеты) не соответствует законодательству и не может быть использовано для задуманных целей, то Общество вправе в силу ст. 15, ст. 309, п. 1 ст. 393 ГК РФ требовать возмещения причиненных ему убытков. Позиция ВС РФ всегда была определяющей для судов по данному вопросу, поэтому его решение по делу станет знаковым в данной категории. Учитывая, что оспаривание кадастровой стоимости происходит часто, и в основном суды признают отчеты об оценке, подготовленные для этой цели, несоответствующими требованиям законодательства, то в случае удовлетворения требований, заявленных Обществом, у многих правообладателей появится шанс вернуть деньги за некачественно составленный отчет, а оценщикам придется массово возвращать заказчикам деньги. В итоге, учитывая масштабы указанных процессов, небольшие оценочные компании могут стать банкротами. Остается надеяться, что с учетом позиции ВС РФ такие иски не станут массовыми, поскольку, если судебная практика сформируется в таком виде, за каждый выполненный отчет об оценке, подготовленный в течении последних трех лет (период срока исковой давности), можно будет потребовать деньги назад, что в перспективе изменит рынок оценочных услуг и сами подходы оценочных компаний к заключению договоров на оценку.
